Erhaltenes Zechengebäude aus Backstein vor bewölktem Himmel

Tätigkeitsgebiet

Immobilien in Gelsenkirchen

Gelsenkirchen ist der Markt in dieser Region, über den am meisten geredet und am wenigsten differenziert wird. Zwischen Buer im Norden und Ückendorf im Süden liegen zwei völlig verschiedene Immobilienwelten – und dazwischen viel Bestand, dessen Wert sich nicht an der Lage, sondern am Zustand entscheidet.

01Ohne Beschönigung

Der Wert steht nicht in der Lage.
Er steht im Zustand.

Gelsenkirchen hat einen der günstigsten Wohnungsmärkte des Landes. Das ist die Ausgangslage – und der Grund, warum Wunschpreise hier schneller scheitern als anderswo.

Gelsenkirchen ist einer der günstigsten Wohnungsmärkte Nordrhein-Westfalens. Das ist für Verkäufer eine unbequeme Ausgangslage und für Käufer der Grund, überhaupt hinzusehen. Entscheidend ist deshalb nicht die Frage, was ein Objekt „wert sein müsste“, sondern welche Miete es trägt und welcher Aufwand dafür nötig ist.

Genau daran scheitern viele Vermarktungen: Ein Haus wird zum Wunschpreis eingestellt, liegt Monate im Portal und verliert dabei die Interessenten, die es am Anfang gab. Wir sagen Ihnen den erzielbaren Preis vor der Vermarktung – oder kaufen selbst an, wenn Ihnen der Weg über den Markt zu lang ist.

Typischer Bestand

Vorkriegs-Mehrfamilienhaus mit Sanierungsstau
Zechen- und Werkssiedlung, teils Ensembleschutz
Siedlungsbau der 1930er bis 1960er
Reihen- und Doppelhaus in Erle und Resse
Vermietetes Zinshaus als Anlageobjekt
Abrissobjekt und Baulücke

Woran es meistens liegt

Warum Vermarktungen hier scheitern.

Ein Haus, das monatelang im Portal liegt, hat fast nie ein Käuferproblem. Es hat ein Preisproblem – und zwar eines aus der ersten Woche. Die meisten ernsthaften Anfragen kommen in den ersten zwei bis drei Wochen nach Veröffentlichung. Wer in dieser Zeit zu hoch steht, verliert genau die Interessenten, die später beim Nachlass nicht mehr hinsehen.

In Gelsenkirchen wirkt das stärker als anderswo, weil der Markt preissensibel ist. Käufer sind überwiegend Kapitalanleger, die rechnen statt zu träumen: Sie kalkulieren die erzielbare Miete gegen den Sanierungsaufwand und steigen aus, sobald die Zahl nicht aufgeht. Emotionale Aufschläge, die in Selbstnutzerlagen funktionieren, gibt es hier nicht.

Daraus folgt eine unbequeme Empfehlung: Der Einstiegspreis muss vor dem ersten Inserat stimmen. Wir sagen Ihnen diese Zahl, auch wenn sie unter Ihrer Erwartung liegt – und kaufen selbst an, wenn Ihnen der Weg über den Markt zu lang oder zu unsicher ist.

Was ein Käufer hier prüft

Aktuelle Nettokaltmieten je Einheit
Leerstand und Fluktuation
Zustand von Dach, Fassade, Heizung und Leitungen
Offene Instandhaltung der nächsten fünf Jahre
Denkmal- oder Ensembleschutz
Bergbau im Untergrund

02Straßenweise, nicht stadtteilweise

Von Ückendorf bis Erle.

Altstadt und Bulmke-Hüllen

Die Kernstadt mit dichter Vorkriegsbebauung und viel kleinteiligem Mehrfamilienhausbestand. Der Markt ist hier von Kapitalanlegern geprägt; über den Preis entscheiden Mietaufstellung und Instandhaltungsstand, nicht die Adresse.

Ückendorf und Bismarck

Quartiere mit erheblichem Sanierungsrückstand, zugleich Ziel öffentlicher Stadterneuerung – rund um die Bochumer Straße ist über Jahre gezielt in den Bestand investiert worden. Für Käufer heißt das Substanz zu niedrigen Einstiegspreisen, für Verkäufer ehrliche Erwartungen.

Erle und Resse

Ruhigere Wohnlagen im Übergang zum Norden, geprägt von Siedlungsbau der 1930er bis 1960er Jahre und Einfamilienhäusern. Die Lagen, in denen Gelsenkirchener Familien kaufen – stabile Nachfrage, wenig Spekulation.

Schalke und Heßler

Klassische Arbeiterwohnquartiere mit Zechen- und Werkssiedlungen, teils unter Ensembleschutz. Kleine Häuser, kleine Grundstücke, große Bindung der Bewohner – ein Bestand, der sich schlecht über Portale und gut über direkte Ansprache verkauft.

03Ankauf zuerst

Meistens ist der Ankauf die ehrlichere Antwort.

Wo eine Vermarktung den besseren Preis bringt, machen wir sie. Wo nicht, sagen wir das – und kaufen selbst.

Ankauf

Der Schwerpunkt unserer Arbeit in Gelsenkirchen. Wir kaufen vermietete Mehrfamilienhäuser, Objekte mit Sanierungsstau und Nachlassimmobilien an – mit einer Entscheidung statt einer unverbindlichen Absichtserklärung.

Verkauf und Vermittlung

Wo eine Vermarktung den besseren Preis bringt, machen wir sie – aber mit einer Preisaussage, die vor dem ersten Inserat steht und nicht nach dem dritten Nachlass entsteht.

Off-Market

Bei Zinshäusern mit laufender Vermietung ist Diskretion oft im Interesse aller: Mieter erfahren nichts von einer Vermarktung, die vielleicht scheitert. Wir sprechen einen ausgewählten Kreis an, kein Portal.

Projektentwicklung

Baulücken und Abrissobjekte gibt es in Gelsenkirchen reichlich. Wir prüfen, was sich planungsrechtlich und wirtschaftlich tatsächlich realisieren lässt – nicht jede Lücke ist ein Grundstück.

04Gelsenkirchener Fragen

Sanierungsstau,
Ensembleschutz, Ladenhüter.

Ja, das ist in Gelsenkirchen der Regelfall unserer Ankäufe. Wir bewerten über die erzielbare Miete nach Instandsetzung abzüglich des Aufwands. Sie müssen vorher nichts sanieren und nichts räumen.

Meist ist der Einstiegspreis zu hoch angesetzt worden. Die ersten zwei bis drei Wochen bringen die meisten ernsthaften Anfragen; danach gilt ein Objekt als „Ladenhüter“, und spätere Preisnachlässe erreichen die Interessenten von damals nicht mehr. Eine Neuaufstellung ist möglich, kostet aber Zeit.

Ja. Der Ensembleschutz betrifft vor allem das äußere Erscheinungsbild – Fenster, Fassade, Dachform. Innen ist deutlich mehr möglich, als die meisten Eigentümer annehmen. Wir klären den Rahmen mit der Unteren Denkmalbehörde ab, bevor wir einem Käufer etwas versprechen.

Nach der Besichtigung und Sichtung der Unterlagen nennen wir innerhalb weniger Tage einen Betrag. Der Rest hängt am Notartermin und an der Grundbuchlage – bei geklärten Verhältnissen sind wenige Wochen realistisch. Wir nennen Ihnen keinen Termin, den wir nicht halten können.

Ja, deutlich. Buer hat einen gewachsenen eigenen Stadtkern und Wohnlagen, die preislich mit der Kernstadt wenig zu tun haben. Dazu haben wir eine eigene Seite, weil eine gemeinsame Betrachtung beiden nicht gerecht würde.

05Und im Norden