Immobilien in Essen
Essen ist die Stadt im Revier, in der die Unterschiede am dichtesten beieinander liegen: zwischen Baldeneysee und Zollverein liegen keine zwölf Kilometer und zwei vollkommen verschiedene Immobilienmärkte. Wir bewerten beide – und zwar mit unterschiedlichen Maßstäben.
Vom Baldeneysee
nach Zollverein.
Zwischen der teuersten und der günstigsten Essener Lage liegen keine zwanzig Autominuten. Welche Seite der A40 Ihre Immobilie trägt, entscheidet über alles Weitere.
Bredeney, Schuir und Heidhausen
Der großbürgerliche Essener Süden. Freistehende Villen der 1920er bis 1960er Jahre auf großen Grundstücken, dazu die Villa Hügel als Adresse, die den Ton der ganzen Gegend setzt. Objekte kommen hier selten und oft gar nicht erst an den Markt – die klassische Off-Market-Lage.
Rüttenscheid und Stadtwald
Dichte Gründerzeit rund um die Rüttenscheider Straße, die Messe und den Grugapark. Der Markt für Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser mit der höchsten Umschlagsgeschwindigkeit der Stadt: gefragt bei Selbstnutzern und Kapitalanlegern gleichermaßen, entsprechend eng ist das Angebot.
Werden und Kettwig
Zwei historische Ortskerne an der Ruhr, Kettwig bis 1975 eigenständige Stadt mit Fachwerkaltstadt, Werden geprägt von Abtei und Folkwang Universität. Kleinteiliger, denkmalgeprägter Bestand – hier entscheidet der bauliche Zustand über den Preis weit stärker als die Quadratmeterzahl.
Margarethenhöhe und Holsterhausen
Die Krupp'sche Gartenstadt von 1909, als Ensemble geschützt und bis heute eines der geschlossensten Siedlungsbilder Deutschlands. Wer hier verkauft, verkauft in einen sehr kleinen, sehr genau wissenden Käuferkreis – und muss vorher klären, was baulich überhaupt zulässig ist.
Altenessen, Katernberg und Stoppenberg
Der Norden jenseits der A40. Werks- und Zechensiedlungen aus der Zeit um 1900, viel Mehrfamilienhausbestand mit Sanierungsstau – und mit dem Welterbe Zollverein ein Anker, der die umliegenden Quartiere seit Jahren verändert. Für Eigentümer heißt das: die Bewertung folgt hier der Rendite, nicht der Lage.
Was Denkmalschutz für Ihren Verkauf bedeutet.
In kaum einer deutschen Stadt steht so viel Wohnraum unter Schutz wie in Essen. Die Margarethenhöhe ist als Ensemble geschützt, die Siedlungen rund um das Welterbe Zollverein in weiten Teilen ebenfalls. Für Eigentümer ist das zunächst eine Einschränkung – und wird deshalb regelmäßig überschätzt.
Gebunden ist vor allem das äußere Erscheinungsbild: Fassade, Fenster, Dachform, teils die Vorgärten. Im Inneren ist mehr möglich, als die meisten annehmen. Was im Einzelfall gilt, sagt verbindlich nur die Untere Denkmalbehörde – wir holen diese Auskunft vor der Vermarktung ein, nicht während der Verhandlung.
Für Käufer kehrt sich die Sache um: Denkmalobjekte eröffnen erhöhte Abschreibungen für Sanierungsaufwand. Das spricht eine bestimmte Gruppe gezielt an. Der Kreis wird also kleiner, aber nicht schwächer – vorausgesetzt, man weiß vorher, was zulässig ist.
- Eintrag in der Denkmalliste oder Ensembleschutz
- Zulässige Maßnahmen an Fassade, Fenstern und Dach
- Spielraum im Inneren
- Bergbauauskunft für Lagen nördlich der A40
- Grundlage für die steuerliche Abschreibung des Käufers
Eine Autobahn als Trennlinie.
Die A40 gilt in Essen nicht ohne Grund als Sozialäquator: nördlich und südlich davon gelten unterschiedliche Regeln. Im Süden ist das Angebot der Engpass – dort entscheidet der Zugang zu Eigentümern, nicht die Vermarktung. Im Norden ist es umgekehrt: Bestand gibt es reichlich, gefragt ist eine belastbare Einschätzung von Sanierungsaufwand und erzielbarer Miete. Wer beide Hälften der Stadt mit demselben Maßstab bewertet, verschätzt sich in beide Richtungen.
- Gründerzeit-Mehrfamilienhaus
- Zechen- und Werkssiedlung, teils denkmalgeschützt
- Freistehende Villa im Essener Süden
- Nachkriegs-Zeilenbau der 1950er und 1960er
- Eigentumswohnung in gepflegtem Bestand
- Baugrundstück und Abrissobjekt
Im Süden Zugang,
im Norden Rechnung.
Dieselben vier Leistungen, zwei völlig verschiedene Aufgaben – je nachdem, wo Ihr Objekt steht.
Wir kaufen in Essen auch an, was der Markt scheut: vermietete Mehrfamilienhäuser mit Sanierungsstau, Erbengemeinschaften, Objekte mit unklarer Bausubstanz. Sie erhalten eine Entscheidung, keine unverbindliche Absichtserklärung.
In Rüttenscheid und im Essener Süden zählt die Ansprache der richtigen Käufer mehr als die Reichweite eines Portals. Wir vermarkten so viel öffentlich, wie nötig ist – und so wenig, wie Sie wollen.
In Bredeney, Schuir und Werden wechseln Objekte regelmäßig den Eigentümer, ohne je inseriert zu werden. Für Verkäufer heißt das Diskretion, für Käufer Zugang zu einem Angebot, das es öffentlich nicht gibt.
Baugrundstücke, Abrissobjekte und Aufstockungsreserven prüfen wir auf das, was planungsrechtlich tatsächlich geht – im Essener Norden häufig mehr, als der Zustand des Bestands vermuten lässt.
Denkmal, Bergbau, Diskretion.
Vier Themen, die uns aus Essen häufiger erreichen als aus jeder anderen Stadt der Region.
Ja. Altenessen, Katernberg und Karnap gehören zu den Lagen, in denen wir regelmäßig ankaufen. Wir bewerten dort über die erzielbare Miete und den Sanierungsaufwand statt über die Lage – deshalb kommen wir häufig zu einem Ergebnis, wo andere abwinken.
In Essen betrifft das viele Objekte, von der Margarethenhöhe bis zu den Siedlungen rund um Zollverein. Der Denkmalstatus schränkt Umbauten ein, eröffnet Käufern aber steuerliche Abschreibungen. Wir stimmen den Umfang möglicher Maßnahmen vorab mit der Unteren Denkmalbehörde ab, damit im Verkaufsgespräch Klarheit statt Vermutung herrscht.
Große Teile des Essener Nordens liegen über ehemaligem Steinkohlebergbau. Vor einer Bewertung holen wir die Auskunft der zuständigen Bergbehörde ein und legen sie offen. Ein bekannter Bergschaden ist verhandelbar, ein verschwiegener bringt den Verkauf später zu Fall.
Ja, und im Essener Süden ist es eher die Regel als die Ausnahme. Wir sprechen vorgemerkte Interessenten direkt an, ohne Exposé im Netz, ohne Schild am Haus und ohne dass die Nachbarschaft davon erfährt.
Essen ist nicht die einzige
Stadt mit zwei Gesichtern.
Lassen Sie uns über
Perspektiven sprechen.
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